Bostadsjuridik

Efterlängtat förslag från Boverket

Nu kommer Boverket med av många efterfrågat förslag för att komma åt andrahandsbedrägerier. Men förslaget har en jobbig baksida: den som hyr riskerar att få ligga ute med flera månadshyror.

Hyresgäster som bor i andra hand kan i framtiden få betala depositionsavgift till ett låst konto. På så vis kommer bedrägerier där hyregäster betalar för lägenheter som inte finns att undvikas. På detta sätt skyddas även uthyraren från hyresgäster som smiter från hyran. Ett problem med förslaget är dock att hyresgästen måste ligga ute med en större summa pengar från början. Hur stor summan ska vara tar dock inte Boverket ställning till:

- Det vore bra med ett reglerat tak. Men det får inte vara för högt – då riskerar grupper med litet eget kapital att stängas ute, och blir det för lågt vill troligen inte lika många hyra ut, säger en av Boverkets utredare till tidningen Hem & Hyra.

Liknande modeller finns idag i Storbritannien och i Norge.

Fängelse för svartkontraktsäljare

Det har varit många reportage i tidningarna om svartkontrakt de senaste veckorna. Nu har en dom fallit mot två män som sålt hyreskontrakt svart och det är tydligt att detta ses som ett allvarligt brott. Den ena mannen dömdes till ett och ett halvt års fängelse, den andra till ett år och åtta månader.
Totalt hade de två männen sålt elva stycken svartkontrakt för lägenheter på centrala adresser i Göteborg.

Höga hyror kan fortfarande anmälas

Från den första februari så är det svårare att i efterhand kräva pengar tillbaka för den som betalat en andrahandshyra som varit högre än reglerna tillåter. Detta genom en ny lagändring, som vi tidigare berättat om på bloggen.

I januari kom 31 anmälningar om för höga hyror kom in till Hyresnämnden. Det är sju fler än genomsnittliga antalet per månad under 2012, som var 24 stycken. Metro beskriver idag detta som ”rusning till att klaga på ockerhyror inför nya regler”. Något FixaKontraktets jurist Rozze Baleng tycker är överdrivet.

- Det är ju ganska naturligt att det varierar över tid. Däremot så kan det säkert ha kommit in några extra för att personer är osäkra på hur reglerna ser ut efter första februari.

Det som gäller är dock att den lagregel som gällde när avtalet ingicks hålls för giltig även i fortsättningen. Det vill säga, för de kontrakt som skrevs före första februari gäller fortfarande de tidigare reglerna. Men även i framtiden kommer det finnas möjlighet att ompröva hyresvillkoren. Rozze Baleng säger att skillnaden kan bli mindre än många tror.

- Man får inte glömma att hyreslagen är en social lagstiftning som skapades i syfte att skydda den svagare parten. Den svagare parten är i det här fallet generellt hyresgästen, eller andrahandshyresgästen i de avseenden det är lämpligt. Detta är fortfarande huvudregeln och lagens syfte så jag tror att många hyresgäster har möjlighet att få rätt mot uthyrare även i framtiden.

Exakt vad som kommer gälla i framtiden är dock osäkert. Kristian Eriksson, hyresråd på Hyresnämnden i Stockholm, ger inga klara besked till Metro.

- Vi prövar detta när det första fallet kommer in, säger han.

Otillåten andrahandsupplåtelse

Den som har ett förstahandskontrakt har ett väldigt starkt skydd av lagen, men en sak som kan göra att man kan förlora sitt kontrakt är en otillåten andrahandsupplåtelse. Det gäller att ha koll på reglerna och ha tillstånd från hyresvärden. Idag ger vi lite kortfattad info om vad som kan hända om man inte följer reglerna.

Hyra ut bostaden utan tillåtelse
En hyresgäst måste ha tillstånd från hyresvärden för att hyra ut sin lägenhet i andrahand, alternativt ansöka om hyresnämndens tillstånd för det. Om hyresgästen hyr ut utan tillåtelse kan hyresrätten bli förverkad eller hyresavtalet uppsagt.

Om hyresrätten blir förverkad
Hyresvärden kan välja att förverka hyresrätten. Detta innebär att hyresvärden måste meddela hyresgästen att hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse, det vill säga upphöra med den otillåtna uthyrningen omedelbart. Gör hyresgästen inte det kan hyresvärden ansöka om att hyresförhållandet upphör eller att hyresgästen avhyses. Hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, och på så sätt rädda sin hyresrätt. Rätt domstol för förverkandefallen är tingsrätten.

Om hyresrätten blir uppsagd
Hyresvärden kan också välja att säga upp hyresavtalet istället för att förverka det. Hyresvärden behöver då inte ha anmodat hyresgästen att vidta rättelse innan, utan gå direkt till domstol, i detta fall hyresnämnden.

Kan andrahandshyresgäst ta över lägenheten?

En vanlig uppfattning är att efter en tid av två år kan en andrahandshyresgäst få ta över förhandshyresgästens hyreskontrakt. Detta stämmer inte utan är en myt.

Utan att gå in närmare på bestämmelser och paragrafer i lagboken kan jag sammanfatta vad som gäller med följande:  Efter två år kan andrahandshyresgästen få ett s.k. svagt besittningsskydd. Detta innebär att den som hyr i andrahand får ett skydd mot att den som hyr ut lägenheten vill att tredje man ska bo där istället för den för närvarande hyr i andrahand, dvs. enda gången man måste flytta är om uthyraren blir uppsagd eller själv vill bo i lägenheten.

Den som hyr har alltså ingen rätt att ta över hyresavtalet från förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen får ett svagt besittningsskydd efter två år och då endast gentemot förstahandshyresgästen, aldrig gentemot hyresvärden, eftersom att det inte föreligger något avtal mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden.

Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrning

Idag får vi en lektion i bostadsjuridik från FixaKontraktets jurist Rozze S Baleng gällande tillstånd för andrahandsuthyrning.

Det krävs tillstånd för att få hyra ut bostaden i andrahand. Men det kan hända att hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden inte går med på andrahandsupplåtelsen av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd för detta hos hyresnämnden.

När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att hen ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden fortfarande inte vill gå med på uthyrningen, kallas parterna till ett sammanträde.

Hyresvärden kan exempelvis ha invändningar på andrahandshyresgästens skötsamhet. Observera dock att andrahandshyresgästens betalningsförmåga inte spelar någon roll eftersom att det ändå är förstahandshyresgästen som ska betala in hyran till hyresvärden. Om hyresvärden har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också hen kommer till sammanträdet. Hyresnämndens beslut går inte att överklaga, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen.

Riksdagen ändrar andrahandsreglerna

Precis som vi förutspådde på bloggen förra veckan så röstade Riksdagen igår igenom förslaget som innebär att det i framtiden blir möjligt att sätta friare andrahandshyror. Den som betalat för mycket fråntas också sin möjlighet att överklaga hyran i efterhand via hyresnämnden.

Kritiken till regeländringen är stark från bland andra Hyresrättsföreningen:
- I stället för att driva en politik för fler nya bostäder förstärker regeringen nu ett system där unga tvingas bo i andrahand med otrygga villkor och höga hyror, säger Pär Svanberg, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
Hyresgästföreningen menar att hyran vid andrahandsuthyrning bör bestämmas enligt nuvarande regler där hyran ska återspegla bruksvärdet.

Intresseorganisationerna Bostadsrätterna gillar dock de nya reglerna och förutspår positiva effekter.
– Sannolikt resulterar beslutet i att fler lägenheter kommer
ut till bostadssökande, säger Göran Olsson, VD för Bostadsrätterna, som dock lägger till att de gissningar som förekommit i debatten nog är våldsamt överdrivna.

Nya regler för att hyra ut bostadsrätt stoppas

Det verkar inte bli några förändrade regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätter.
Regeringen föreslog i våras en rad ändringar i reglerna för andrahandsuthyrning.

Bland annat skulle bostadsrättsägare kunna hyra ut en bostad, även om bostadsrättsföreningen motsatte sig det. Och andrahandshyresgästens möjlighet att överklaga en oskälig hyra försvann. Förslaget fick hård kritik från flera remissinstanser, bland annat eftersom att det försvagade andrahandshyresgästens ställning.

Nu verkar det dock som att förslaget inte kommer att bli verklighet. TT citerar DN som uppger att samtliga fyra oppositionspartier i riksdagen sågar förslaget, vilket betyder att det inte finns någon riksdagsmajoritet för dessa förändringar.

Återstår att se om det blir fler vändningar i denna infekterade fråga.

Så lät vår jurist i P4 Extra

Igår var FixaKontraktets bostadsjurist Rozze Baleng med i “P4 Extra med Lotta Bromé” för att svara på frågor om trygg andrahandsuthyrning inför 1,1 miljoner lyssnare. Lotta Bromé var dock sjuk, så istället var det Lotte Nord som var programledare.

Det finns givetvis väldigt mycket att säga kring ämnet, men det som Lotte och Rozze hann ta upp i programmet var följande:

  • Andrahandshyresgäst:
  • * Kontrollera med hyresvärden eller bostadsrättsföreningen att den som uthyraren är den rätta lägenhetsinnehavaren.
  • * Kontrollera med hyresvärden att lägenhetsinnehavaren får hyra ut i andra hand. Ha endast kontakt med den rätta lägenhetsinnehavaren vid kontraktsskrivning.
  • * Se till att få se lägenheten innan du betalar något.
  • * Låter det för bra för att vara sant, så är det troligen det.
  • Uthyrare:
  • * Kolla referenser, tidigare bostad/jobb.
  • * Ta en/två månaders deposition och skriv kvitto.
  • * Upprätta inventarielista. Tillsammans med deposition skyddar detta dig mot skador på möbler eller annat i lägenheten.
  • * Andrahandshyresgäst skall ha hemförsäkring.
  • Därutöver är det viktigt för båda att det skrivs ett kontrakt innehållande namn, personnummer, objekt, hyra, hyrestid, uppsägningstid. Inventarielista och depositionskvitto

Inslaget finns för efterhandslyssning på Sveriges Radios hemsida.

En mer utförlig Frågor & Svar finns FixaKontraktet och om du har mer specifika frågor det går alltid bra att mejla till juristen@fixakontraktet.se.

 Scrolla till toppen