Juridik

Efterlängtat förslag från Boverket

Nu kommer Boverket med av många efterfrågat förslag för att komma åt andrahandsbedrägerier. Men förslaget har en jobbig baksida: den som hyr riskerar att få ligga ute med flera månadshyror.

Hyresgäster som bor i andra hand kan i framtiden få betala depositionsavgift till ett låst konto. På så vis kommer bedrägerier där hyregäster betalar för lägenheter som inte finns att undvikas. På detta sätt skyddas även uthyraren från hyresgäster som smiter från hyran. Ett problem med förslaget är dock att hyresgästen måste ligga ute med en större summa pengar från början. Hur stor summan ska vara tar dock inte Boverket ställning till:

- Det vore bra med ett reglerat tak. Men det får inte vara för högt – då riskerar grupper med litet eget kapital att stängas ute, och blir det för lågt vill troligen inte lika många hyra ut, säger en av Boverkets utredare till tidningen Hem & Hyra.

Liknande modeller finns idag i Storbritannien och i Norge.

Fängelse för svartkontraktsäljare

Det har varit många reportage i tidningarna om svartkontrakt de senaste veckorna. Nu har en dom fallit mot två män som sålt hyreskontrakt svart och det är tydligt att detta ses som ett allvarligt brott. Den ena mannen dömdes till ett och ett halvt års fängelse, den andra till ett år och åtta månader.
Totalt hade de två männen sålt elva stycken svartkontrakt för lägenheter på centrala adresser i Göteborg.

Dyrare att hyra i andra hand efter lagändring

De nya reglerna för andrahandsuthyrning har skapat fler lediga lägenheter. Eller så har de inte det.  Det beror på vem man frågar. Klart är i alla fall att priserna på de andrahandsannonser generellt har ökat.

SvD har gjort en kartläggning av hyrespriserna och hur de förändrats under det senaste året. Enligt den har hyran för en tvåa i innerstan ökat med 19 procent.

Antal andrahandsannonser har också blivit fler, enligt tidningen, men alla håller inte med om att det är så enkelt. Till SvD säger Socialdemokraternas Veronica Palm att en stor del av den ökningen beror på att lägenheter som tidigare hyrdes ut svart nu kan hyras ut vitt och då dyker upp i statistiken.
- Vissa som tidigare hyrde ut svart har fått regeringens godkännande att nu att ta ut ockerhyror, säger Palm till SvD.

Dags att deklarera: hyrt ut bostaden?

Uthyrning av bostad, vad gäller vid deklarationen? FixaKontraktets jurist Rozze Baleng reder ut begreppen.

Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis villan, hyresrätten eller en bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Du får göra avdrag från den ersättning som du får för uthyrningen, allt är ju inte vinst.

- I detta års deklaration (för 2012 års uthyrning) får du dra av 21 000 kr som schablonavdrag.

- I nästa års deklaration (för 2013 års uthyrning) får du dra av 40 000 kr som schablonavdrag.

Ett exempel för att beskriva vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt:

Du har under hela 2012 hyrt ut en privat bostadsrätt vars avgifter, räntor och driftkostnader har uppgått till sammanlagt 8 000 kr/mån. I hyra har du erhållit 12 000 kr/mån. Det ger dig en vinst på 4 000 kr/mån. Du har haft ytterligare kostnader för städning av lägenheten på 1 000 kr totalt.

Detta ger sammanlagt (4 000 kr x 12 månader) – 1 000 kr = 48 000 – 1 000 kr = 47 000 kr totalt i vinst. Från vinsten får du dra av 21 000 kr. Vilket ger dig en vinst, tillika beskattningsbar inkomst av kapital på 47 000 kr – 21 000 kr = 26 000 kr.

Detta innebär att du ska betala 30 % skatt på 26 000 kr = 7 800 kr i kapitalskatt.

Du som hyr ut din bostad via FixaKontraktet kan kostnadsfritt få ytterligare tips och personliga tips från Rozze Baleng. Mejla jurist@fixakontraktet.se för att få hjälp. Observera att denna möjlighet endast gäller dig som hyr ut via FixaKontraktet.

Höga hyror kan fortfarande anmälas

Från den första februari så är det svårare att i efterhand kräva pengar tillbaka för den som betalat en andrahandshyra som varit högre än reglerna tillåter. Detta genom en ny lagändring, som vi tidigare berättat om på bloggen.

I januari kom 31 anmälningar om för höga hyror kom in till Hyresnämnden. Det är sju fler än genomsnittliga antalet per månad under 2012, som var 24 stycken. Metro beskriver idag detta som ”rusning till att klaga på ockerhyror inför nya regler”. Något FixaKontraktets jurist Rozze Baleng tycker är överdrivet.

- Det är ju ganska naturligt att det varierar över tid. Däremot så kan det säkert ha kommit in några extra för att personer är osäkra på hur reglerna ser ut efter första februari.

Det som gäller är dock att den lagregel som gällde när avtalet ingicks hålls för giltig även i fortsättningen. Det vill säga, för de kontrakt som skrevs före första februari gäller fortfarande de tidigare reglerna. Men även i framtiden kommer det finnas möjlighet att ompröva hyresvillkoren. Rozze Baleng säger att skillnaden kan bli mindre än många tror.

- Man får inte glömma att hyreslagen är en social lagstiftning som skapades i syfte att skydda den svagare parten. Den svagare parten är i det här fallet generellt hyresgästen, eller andrahandshyresgästen i de avseenden det är lämpligt. Detta är fortfarande huvudregeln och lagens syfte så jag tror att många hyresgäster har möjlighet att få rätt mot uthyrare även i framtiden.

Exakt vad som kommer gälla i framtiden är dock osäkert. Kristian Eriksson, hyresråd på Hyresnämnden i Stockholm, ger inga klara besked till Metro.

- Vi prövar detta när det första fallet kommer in, säger han.

Nya regler om uthyrning av privatbostad

Som vi tidigare har berättat om på bloggen så har Riksdagen klubbat nya regler för andrahandsuthyrning av privatbostad, det vill säga bland annat för villaägare, bostadsrättshavare och ägare av ägarlägenheter. De nya reglerna gäller börjar gälla idag, den första februari. För en bostadsrättshavare gäller exempelvis att man kommer att kunna ta ut en hyra som motsvarar månadsavgiften till bostadsrättsföreningen plus kostnader för el, vatten och viss ersättning för slitage av möbler om lägenheten hyrs ut möblerad.

Dessutom får man ta ut en hyra som täcker kapitalkostnaden för lägenheten. Kapitalkostnaden beräknas med utgångspunkt från bostadens marknadsvärde. På bostadens marknadsvärde beräknas en skälig avkastningsränta. Räntan har ingen koppling till bostadsrättshavarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för kapitalet som är bundet i bostaden. Bostadsrättshavaren egna finansiering saknar således betydelse. Vad innebär då detta i reda pengar, ja det återstår att se hur domstolarna dömer i dessa slags fall. Vi bevakar och återkommer med information löpande.
Hyresrätter omfattas inte av den nya lagen.

Fixakontraktets jurist Rozze Baleng intervjuas i radion om nya regler för uthyrning

Igår medverkade FixaKontraktets jurist Rozze Baleng i Sveriges Radio Metropol 93,8 och pratade om den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Lagen träder i kraft den första februari och det var konsekvenserna av den som var ämnet när Rozze gästade Sanna Bråding och Rasmus Almerud i Metropol-studion. Du kan lyssna på programmet här (från ungefär 21 minuter in) och här.

Otillåten andrahandsupplåtelse

Den som har ett förstahandskontrakt har ett väldigt starkt skydd av lagen, men en sak som kan göra att man kan förlora sitt kontrakt är en otillåten andrahandsupplåtelse. Det gäller att ha koll på reglerna och ha tillstånd från hyresvärden. Idag ger vi lite kortfattad info om vad som kan hända om man inte följer reglerna.

Hyra ut bostaden utan tillåtelse
En hyresgäst måste ha tillstånd från hyresvärden för att hyra ut sin lägenhet i andrahand, alternativt ansöka om hyresnämndens tillstånd för det. Om hyresgästen hyr ut utan tillåtelse kan hyresrätten bli förverkad eller hyresavtalet uppsagt.

Om hyresrätten blir förverkad
Hyresvärden kan välja att förverka hyresrätten. Detta innebär att hyresvärden måste meddela hyresgästen att hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse, det vill säga upphöra med den otillåtna uthyrningen omedelbart. Gör hyresgästen inte det kan hyresvärden ansöka om att hyresförhållandet upphör eller att hyresgästen avhyses. Hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, och på så sätt rädda sin hyresrätt. Rätt domstol för förverkandefallen är tingsrätten.

Om hyresrätten blir uppsagd
Hyresvärden kan också välja att säga upp hyresavtalet istället för att förverka det. Hyresvärden behöver då inte ha anmodat hyresgästen att vidta rättelse innan, utan gå direkt till domstol, i detta fall hyresnämnden.

Kan andrahandshyresgäst ta över lägenheten?

En vanlig uppfattning är att efter en tid av två år kan en andrahandshyresgäst få ta över förhandshyresgästens hyreskontrakt. Detta stämmer inte utan är en myt.

Utan att gå in närmare på bestämmelser och paragrafer i lagboken kan jag sammanfatta vad som gäller med följande:  Efter två år kan andrahandshyresgästen få ett s.k. svagt besittningsskydd. Detta innebär att den som hyr i andrahand får ett skydd mot att den som hyr ut lägenheten vill att tredje man ska bo där istället för den för närvarande hyr i andrahand, dvs. enda gången man måste flytta är om uthyraren blir uppsagd eller själv vill bo i lägenheten.

Den som hyr har alltså ingen rätt att ta över hyresavtalet från förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen får ett svagt besittningsskydd efter två år och då endast gentemot förstahandshyresgästen, aldrig gentemot hyresvärden, eftersom att det inte föreligger något avtal mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden.

Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrning

Idag får vi en lektion i bostadsjuridik från FixaKontraktets jurist Rozze S Baleng gällande tillstånd för andrahandsuthyrning.

Det krävs tillstånd för att få hyra ut bostaden i andrahand. Men det kan hända att hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden inte går med på andrahandsupplåtelsen av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd för detta hos hyresnämnden.

När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att hen ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden fortfarande inte vill gå med på uthyrningen, kallas parterna till ett sammanträde.

Hyresvärden kan exempelvis ha invändningar på andrahandshyresgästens skötsamhet. Observera dock att andrahandshyresgästens betalningsförmåga inte spelar någon roll eftersom att det ändå är förstahandshyresgästen som ska betala in hyran till hyresvärden. Om hyresvärden har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också hen kommer till sammanträdet. Hyresnämndens beslut går inte att överklaga, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen.

1 2  Scrolla till toppen