Fråga juristen

Dags att deklarera: hyrt ut bostaden?

Uthyrning av bostad, vad gäller vid deklarationen? FixaKontraktets jurist Rozze Baleng reder ut begreppen.

Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis villan, hyresrätten eller en bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Du får göra avdrag från den ersättning som du får för uthyrningen, allt är ju inte vinst.

- I detta års deklaration (för 2012 års uthyrning) får du dra av 21 000 kr som schablonavdrag.

- I nästa års deklaration (för 2013 års uthyrning) får du dra av 40 000 kr som schablonavdrag.

Ett exempel för att beskriva vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt:

Du har under hela 2012 hyrt ut en privat bostadsrätt vars avgifter, räntor och driftkostnader har uppgått till sammanlagt 8 000 kr/mån. I hyra har du erhållit 12 000 kr/mån. Det ger dig en vinst på 4 000 kr/mån. Du har haft ytterligare kostnader för städning av lägenheten på 1 000 kr totalt.

Detta ger sammanlagt (4 000 kr x 12 månader) – 1 000 kr = 48 000 – 1 000 kr = 47 000 kr totalt i vinst. Från vinsten får du dra av 21 000 kr. Vilket ger dig en vinst, tillika beskattningsbar inkomst av kapital på 47 000 kr – 21 000 kr = 26 000 kr.

Detta innebär att du ska betala 30 % skatt på 26 000 kr = 7 800 kr i kapitalskatt.

Du som hyr ut din bostad via FixaKontraktet kan kostnadsfritt få ytterligare tips och personliga tips från Rozze Baleng. Mejla jurist@fixakontraktet.se för att få hjälp. Observera att denna möjlighet endast gäller dig som hyr ut via FixaKontraktet.

Nya regler om uthyrning av privatbostad

Som vi tidigare har berättat om på bloggen så har Riksdagen klubbat nya regler för andrahandsuthyrning av privatbostad, det vill säga bland annat för villaägare, bostadsrättshavare och ägare av ägarlägenheter. De nya reglerna gäller börjar gälla idag, den första februari. För en bostadsrättshavare gäller exempelvis att man kommer att kunna ta ut en hyra som motsvarar månadsavgiften till bostadsrättsföreningen plus kostnader för el, vatten och viss ersättning för slitage av möbler om lägenheten hyrs ut möblerad.

Dessutom får man ta ut en hyra som täcker kapitalkostnaden för lägenheten. Kapitalkostnaden beräknas med utgångspunkt från bostadens marknadsvärde. På bostadens marknadsvärde beräknas en skälig avkastningsränta. Räntan har ingen koppling till bostadsrättshavarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för kapitalet som är bundet i bostaden. Bostadsrättshavaren egna finansiering saknar således betydelse. Vad innebär då detta i reda pengar, ja det återstår att se hur domstolarna dömer i dessa slags fall. Vi bevakar och återkommer med information löpande.
Hyresrätter omfattas inte av den nya lagen.

Fixakontraktets jurist Rozze Baleng intervjuas i radion om nya regler för uthyrning

Igår medverkade FixaKontraktets jurist Rozze Baleng i Sveriges Radio Metropol 93,8 och pratade om den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Lagen träder i kraft den första februari och det var konsekvenserna av den som var ämnet när Rozze gästade Sanna Bråding och Rasmus Almerud i Metropol-studion. Du kan lyssna på programmet här (från ungefär 21 minuter in) och här.

Otillåten andrahandsupplåtelse

Den som har ett förstahandskontrakt har ett väldigt starkt skydd av lagen, men en sak som kan göra att man kan förlora sitt kontrakt är en otillåten andrahandsupplåtelse. Det gäller att ha koll på reglerna och ha tillstånd från hyresvärden. Idag ger vi lite kortfattad info om vad som kan hända om man inte följer reglerna.

Hyra ut bostaden utan tillåtelse
En hyresgäst måste ha tillstånd från hyresvärden för att hyra ut sin lägenhet i andrahand, alternativt ansöka om hyresnämndens tillstånd för det. Om hyresgästen hyr ut utan tillåtelse kan hyresrätten bli förverkad eller hyresavtalet uppsagt.

Om hyresrätten blir förverkad
Hyresvärden kan välja att förverka hyresrätten. Detta innebär att hyresvärden måste meddela hyresgästen att hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse, det vill säga upphöra med den otillåtna uthyrningen omedelbart. Gör hyresgästen inte det kan hyresvärden ansöka om att hyresförhållandet upphör eller att hyresgästen avhyses. Hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, och på så sätt rädda sin hyresrätt. Rätt domstol för förverkandefallen är tingsrätten.

Om hyresrätten blir uppsagd
Hyresvärden kan också välja att säga upp hyresavtalet istället för att förverka det. Hyresvärden behöver då inte ha anmodat hyresgästen att vidta rättelse innan, utan gå direkt till domstol, i detta fall hyresnämnden.

Kan andrahandshyresgäst ta över lägenheten?

En vanlig uppfattning är att efter en tid av två år kan en andrahandshyresgäst få ta över förhandshyresgästens hyreskontrakt. Detta stämmer inte utan är en myt.

Utan att gå in närmare på bestämmelser och paragrafer i lagboken kan jag sammanfatta vad som gäller med följande:  Efter två år kan andrahandshyresgästen få ett s.k. svagt besittningsskydd. Detta innebär att den som hyr i andrahand får ett skydd mot att den som hyr ut lägenheten vill att tredje man ska bo där istället för den för närvarande hyr i andrahand, dvs. enda gången man måste flytta är om uthyraren blir uppsagd eller själv vill bo i lägenheten.

Den som hyr har alltså ingen rätt att ta över hyresavtalet från förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen får ett svagt besittningsskydd efter två år och då endast gentemot förstahandshyresgästen, aldrig gentemot hyresvärden, eftersom att det inte föreligger något avtal mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden.

Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrning

Idag får vi en lektion i bostadsjuridik från FixaKontraktets jurist Rozze S Baleng gällande tillstånd för andrahandsuthyrning.

Det krävs tillstånd för att få hyra ut bostaden i andrahand. Men det kan hända att hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden inte går med på andrahandsupplåtelsen av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd för detta hos hyresnämnden.

När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att hen ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden fortfarande inte vill gå med på uthyrningen, kallas parterna till ett sammanträde.

Hyresvärden kan exempelvis ha invändningar på andrahandshyresgästens skötsamhet. Observera dock att andrahandshyresgästens betalningsförmåga inte spelar någon roll eftersom att det ändå är förstahandshyresgästen som ska betala in hyran till hyresvärden. Om hyresvärden har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också hen kommer till sammanträdet. Hyresnämndens beslut går inte att överklaga, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen.

Så lät vår jurist i P4 Extra

Igår var FixaKontraktets bostadsjurist Rozze Baleng med i “P4 Extra med Lotta Bromé” för att svara på frågor om trygg andrahandsuthyrning inför 1,1 miljoner lyssnare. Lotta Bromé var dock sjuk, så istället var det Lotte Nord som var programledare.

Det finns givetvis väldigt mycket att säga kring ämnet, men det som Lotte och Rozze hann ta upp i programmet var följande:

  • Andrahandshyresgäst:
  • * Kontrollera med hyresvärden eller bostadsrättsföreningen att den som uthyraren är den rätta lägenhetsinnehavaren.
  • * Kontrollera med hyresvärden att lägenhetsinnehavaren får hyra ut i andra hand. Ha endast kontakt med den rätta lägenhetsinnehavaren vid kontraktsskrivning.
  • * Se till att få se lägenheten innan du betalar något.
  • * Låter det för bra för att vara sant, så är det troligen det.
  • Uthyrare:
  • * Kolla referenser, tidigare bostad/jobb.
  • * Ta en/två månaders deposition och skriv kvitto.
  • * Upprätta inventarielista. Tillsammans med deposition skyddar detta dig mot skador på möbler eller annat i lägenheten.
  • * Andrahandshyresgäst skall ha hemförsäkring.
  • Därutöver är det viktigt för båda att det skrivs ett kontrakt innehållande namn, personnummer, objekt, hyra, hyrestid, uppsägningstid. Inventarielista och depositionskvitto

Inslaget finns för efterhandslyssning på Sveriges Radios hemsida.

En mer utförlig Frågor & Svar finns FixaKontraktet och om du har mer specifika frågor det går alltid bra att mejla till juristen@fixakontraktet.se.

Undvik att bli lurad när du hyr i andra hand

Hyresgästföreningens tidning, Hem & Hyra, skrev i förra veckan om en nyhet med anknytning till andrahandsuthyrning. Två män har försökt hyra ut samma lägenhet till 27 olika personer och tagit in deposition från samtliga hyregäster. De misstänkta greps i samband med uthyrningen och är nu misstänkta för grovt bedrägeri, vilket innebär att de riskerar längre fängelsestraff om de döms.

Det är inte första gången liknande bedrägeri uppdagas och därför delar vår bostadsjurist Rozze S Baleng med sig av lite tips om hur du minskar risken att det drabbar dig:

  • - Innan du skriver kontrakt, gör en enkel sökning på Google och kolla upp alla uppgifter (fastighetsägare, namn, kontaktuppgifter och adresser) som annonsören har lagt ut.
  • - Ring hyresvärden/förvaltaren om lägenheten som hyrs ut och förhör dig dels om vem som hyr lägenheten, dels om huruvida annonsören har tillåtelse att hyra ut lägenheten i andrahand.
  • - Om det ovan nämnda är gjort och är i överensstämmelse med annonsörens uppgifter, be att få se legitimation vid kontraktsskrivning samt se till att du erhåller kvitto på eventuell deposition eller förskottshyra.
  • - Betala inget i förskott utan att ha gjort kontrollen enligt ovan.

Överhuvudtaget skall man som lägenhetssökande vara försiktig, speciellt om lägenheten hyrs ut med en hyra och andra villkor som låter för bra för att vara sanna.

 Scrolla till toppen