Andrahand

Fler andrahandslägenheter än tidigare

För ett år sedan ändrades lagen om uthyrning av andrahandsbostäder, så att bostadsrättsägare har möjlighet att ta ut ett högre pris för att täcka räntekostnader för lån med mera. Detta har lett till högre priser på andrahandslägenheter, men också till fler utannonserade lägenheter – enligt siffror från Blocket.

Även på FixaKontraktet har det blivit betydligt fler andrahandsannonser, under årets första månader jämfört med samma period 2013. Detta kan dock också bero på att FixaKontraktets andrahandsuthyrning var relativt ny för ett år sedan och har vuxit sig betydligt populärare under året som gått.

Efterlängtat förslag från Boverket

Nu kommer Boverket med av många efterfrågat förslag för att komma åt andrahandsbedrägerier. Men förslaget har en jobbig baksida: den som hyr riskerar att få ligga ute med flera månadshyror.

Hyresgäster som bor i andra hand kan i framtiden få betala depositionsavgift till ett låst konto. På så vis kommer bedrägerier där hyregäster betalar för lägenheter som inte finns att undvikas. På detta sätt skyddas även uthyraren från hyresgäster som smiter från hyran. Ett problem med förslaget är dock att hyresgästen måste ligga ute med en större summa pengar från början. Hur stor summan ska vara tar dock inte Boverket ställning till:

- Det vore bra med ett reglerat tak. Men det får inte vara för högt – då riskerar grupper med litet eget kapital att stängas ute, och blir det för lågt vill troligen inte lika många hyra ut, säger en av Boverkets utredare till tidningen Hem & Hyra.

Liknande modeller finns idag i Storbritannien och i Norge.

Dyrare att hyra i andra hand efter lagändring

De nya reglerna för andrahandsuthyrning har skapat fler lediga lägenheter. Eller så har de inte det.  Det beror på vem man frågar. Klart är i alla fall att priserna på de andrahandsannonser generellt har ökat.

SvD har gjort en kartläggning av hyrespriserna och hur de förändrats under det senaste året. Enligt den har hyran för en tvåa i innerstan ökat med 19 procent.

Antal andrahandsannonser har också blivit fler, enligt tidningen, men alla håller inte med om att det är så enkelt. Till SvD säger Socialdemokraternas Veronica Palm att en stor del av den ökningen beror på att lägenheter som tidigare hyrdes ut svart nu kan hyras ut vitt och då dyker upp i statistiken.
- Vissa som tidigare hyrde ut svart har fått regeringens godkännande att nu att ta ut ockerhyror, säger Palm till SvD.

Dags att deklarera: hyrt ut bostaden?

Uthyrning av bostad, vad gäller vid deklarationen? FixaKontraktets jurist Rozze Baleng reder ut begreppen.

Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis villan, hyresrätten eller en bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Du får göra avdrag från den ersättning som du får för uthyrningen, allt är ju inte vinst.

- I detta års deklaration (för 2012 års uthyrning) får du dra av 21 000 kr som schablonavdrag.

- I nästa års deklaration (för 2013 års uthyrning) får du dra av 40 000 kr som schablonavdrag.

Ett exempel för att beskriva vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt:

Du har under hela 2012 hyrt ut en privat bostadsrätt vars avgifter, räntor och driftkostnader har uppgått till sammanlagt 8 000 kr/mån. I hyra har du erhållit 12 000 kr/mån. Det ger dig en vinst på 4 000 kr/mån. Du har haft ytterligare kostnader för städning av lägenheten på 1 000 kr totalt.

Detta ger sammanlagt (4 000 kr x 12 månader) – 1 000 kr = 48 000 – 1 000 kr = 47 000 kr totalt i vinst. Från vinsten får du dra av 21 000 kr. Vilket ger dig en vinst, tillika beskattningsbar inkomst av kapital på 47 000 kr – 21 000 kr = 26 000 kr.

Detta innebär att du ska betala 30 % skatt på 26 000 kr = 7 800 kr i kapitalskatt.

Du som hyr ut din bostad via FixaKontraktet kan kostnadsfritt få ytterligare tips och personliga tips från Rozze Baleng. Mejla jurist@fixakontraktet.se för att få hjälp. Observera att denna möjlighet endast gäller dig som hyr ut via FixaKontraktet.

Höga hyror kan fortfarande anmälas

Från den första februari så är det svårare att i efterhand kräva pengar tillbaka för den som betalat en andrahandshyra som varit högre än reglerna tillåter. Detta genom en ny lagändring, som vi tidigare berättat om på bloggen.

I januari kom 31 anmälningar om för höga hyror kom in till Hyresnämnden. Det är sju fler än genomsnittliga antalet per månad under 2012, som var 24 stycken. Metro beskriver idag detta som ”rusning till att klaga på ockerhyror inför nya regler”. Något FixaKontraktets jurist Rozze Baleng tycker är överdrivet.

- Det är ju ganska naturligt att det varierar över tid. Däremot så kan det säkert ha kommit in några extra för att personer är osäkra på hur reglerna ser ut efter första februari.

Det som gäller är dock att den lagregel som gällde när avtalet ingicks hålls för giltig även i fortsättningen. Det vill säga, för de kontrakt som skrevs före första februari gäller fortfarande de tidigare reglerna. Men även i framtiden kommer det finnas möjlighet att ompröva hyresvillkoren. Rozze Baleng säger att skillnaden kan bli mindre än många tror.

- Man får inte glömma att hyreslagen är en social lagstiftning som skapades i syfte att skydda den svagare parten. Den svagare parten är i det här fallet generellt hyresgästen, eller andrahandshyresgästen i de avseenden det är lämpligt. Detta är fortfarande huvudregeln och lagens syfte så jag tror att många hyresgäster har möjlighet att få rätt mot uthyrare även i framtiden.

Exakt vad som kommer gälla i framtiden är dock osäkert. Kristian Eriksson, hyresråd på Hyresnämnden i Stockholm, ger inga klara besked till Metro.

- Vi prövar detta när det första fallet kommer in, säger han.

Nya regler om uthyrning av privatbostad

Som vi tidigare har berättat om på bloggen så har Riksdagen klubbat nya regler för andrahandsuthyrning av privatbostad, det vill säga bland annat för villaägare, bostadsrättshavare och ägare av ägarlägenheter. De nya reglerna gäller börjar gälla idag, den första februari. För en bostadsrättshavare gäller exempelvis att man kommer att kunna ta ut en hyra som motsvarar månadsavgiften till bostadsrättsföreningen plus kostnader för el, vatten och viss ersättning för slitage av möbler om lägenheten hyrs ut möblerad.

Dessutom får man ta ut en hyra som täcker kapitalkostnaden för lägenheten. Kapitalkostnaden beräknas med utgångspunkt från bostadens marknadsvärde. På bostadens marknadsvärde beräknas en skälig avkastningsränta. Räntan har ingen koppling till bostadsrättshavarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för kapitalet som är bundet i bostaden. Bostadsrättshavaren egna finansiering saknar således betydelse. Vad innebär då detta i reda pengar, ja det återstår att se hur domstolarna dömer i dessa slags fall. Vi bevakar och återkommer med information löpande.
Hyresrätter omfattas inte av den nya lagen.

Fixakontraktets jurist Rozze Baleng intervjuas i radion om nya regler för uthyrning

Igår medverkade FixaKontraktets jurist Rozze Baleng i Sveriges Radio Metropol 93,8 och pratade om den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Lagen träder i kraft den första februari och det var konsekvenserna av den som var ämnet när Rozze gästade Sanna Bråding och Rasmus Almerud i Metropol-studion. Du kan lyssna på programmet här (från ungefär 21 minuter in) och här.

Bostadskön har aldrig varit så lång som den är idag

Svenska Dagbladet inleder idag sin ambitiösa satsning Hyreskollen, där de ska följa upp hyr andrahandshyrorna i Stockholm förändras i och med lagändringen som snart träder i kraft. Det konstateras bland annat att den nya lagen kan göra hyran dubbelt så hög som tidigare.

Tidningen har under månaden också haft flera reportage i ämnet, som alla som är intresserade av bostadsmarknaden i Stockholm borde läsa. Bland annat tar de upp problemet med människor som tjänar svarta pengar på andrahandsuthyrning och skriver om den rekordlånga bostadskön: Här på Bostadsbloggen har vi tidigare skrivit om att 98% av de unga i bostadskön inte fick lägenhet ifjol och SvD konstaterar att så lång som kön är just nu har den aldrig tidigare varit. För att överhuvudtaget ha chans på en hyreslägenhet i innerstaden behöver du en kötid på minst 15 år.

Riksdagen ändrar andrahandsreglerna

Precis som vi förutspådde på bloggen förra veckan så röstade Riksdagen igår igenom förslaget som innebär att det i framtiden blir möjligt att sätta friare andrahandshyror. Den som betalat för mycket fråntas också sin möjlighet att överklaga hyran i efterhand via hyresnämnden.

Kritiken till regeländringen är stark från bland andra Hyresrättsföreningen:
- I stället för att driva en politik för fler nya bostäder förstärker regeringen nu ett system där unga tvingas bo i andrahand med otrygga villkor och höga hyror, säger Pär Svanberg, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
Hyresgästföreningen menar att hyran vid andrahandsuthyrning bör bestämmas enligt nuvarande regler där hyran ska återspegla bruksvärdet.

Intresseorganisationerna Bostadsrätterna gillar dock de nya reglerna och förutspår positiva effekter.
– Sannolikt resulterar beslutet i att fler lägenheter kommer
ut till bostadssökande, säger Göran Olsson, VD för Bostadsrätterna, som dock lägger till att de gissningar som förekommit i debatten nog är våldsamt överdrivna.

Andrahandshyrorna kan stiga kraftigt

Tidigare på bloggen har vi skrivit om Regeringens förslag gällande ändrade regler för andrahandsuthyrning. Då såg det ut att stoppas, men nu får Regeringen stöd av SD vilket betyder att det finns en riksdagsmajoritet för förslaget. 18 december ska det upp till omröstning i Riksdagen och om det går igenom innebär det troligen ännu högre andrahandshyror och att möjligheten för hyresgäster att få rätt till det som idag kallas “skälig hyra” minskas kraftigt.

Bostadsminister Stefan Attefall (KD) debatterade med Veronica Palm, bostadspolitisk talesperson (S) i TV4:s morgonsoffa i torsdags.

Stefan Attefall menade att möjlighet att ta ut högre andrahandshyror skulle innebära att fler vill hyra ut sina lägenheter och trodde att flera tusen fler lägenheter skulle bli uthyrda. Veronica Palm var väldigt kritisk till förslaget och påpekade att det i Stockholm finns ett bostadsunderskott på 110 000 lägenheter.

- Det enda som regeringen gör är att höja hyrorna för de som redan idag bor i andrahand, sa Palm i debatten och menade att det som istället borde göras är att öka produktionen av nybyggen så att förstahandskontrakten kunde bli fler.
- Vi har en bostadsminister som under varje år haft en sjunkande produktion.

Stefan Attefall höll med om att mer behövde göras, men vidhöll att förslaget kommer göra fler lägenheter lediga.

- Ska du få ut de här lägenheterna på marknaden finns det ingen annan teknik, sa Attefall.

FixaKontraktets bostadsjurist Rozze S Baleng har tidigare kommenterat lagförslaget och var då även han väldigt kritisk:
- Förslaget innebär ett väldigt urholkat skydd för andrahandshyresgästen.

Tidningen Metro skrev en artikel om detta ämne i torsdags, se här.

1 2  Scrolla till toppen